Les faits
La société civile immobilière (SCI) Isaphie, propriétaire d’un lot dans une copropriété, est assignée en paiement de charges arrêtées au 30 septembre 2020, puis actualisées au 23 janvier 2023, par le syndicat des copropriétaires.
La cour d’appel condamne la SCI à payer 1.456,81 euros au titre des charges de copropriété et travaux échus impayés, arrêtés au 30 septembre 2020, 941,35 euros au titre des charges de copropriété et travaux échus impayés, arrêtée au 23 janvier 2023 et 120,70 euros au titre des frais nécessaires.
Contestant les modalités d’imputation des paiements opérées par le syndicat et estimant que ceux-ci ont été affectés à tort aux dettes les plus anciennes, la SCI forme un pourvoi en cassation.
Le jugement
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle constate que la SCI n’a jamais proposé d’autres modalités d’imputation ni critiqué en appel la logique retenue par le syndicat, à savoir une affectation sur les dettes les plus anciennes. La Cour souligne que ce grief, soulevé pour la première fois devant elle, est à la fois nouveau et mélangé de fait et de droit, ce qui le rend irrecevable au regard des règles de procédure civile.
Les leçons à en tirer
Depuis le 1er octobre 2016, l’article 1342-10 du Code civil prévoit que, sauf indication du débiteur, l’imputation d’un paiement se fait d’abord sur les dettes échues, puis sur celles que le débiteur a le plus intérêt à acquitter, et enfin sur les plus anciennes. Encore faut-il que le débiteur indique ses préférences, ce que la SCI n’a pas fait en l’espèce.
L’affaire rappelle ainsi l’importance d’anticiper la stratégie de paiement en matière de copropriété, notamment lorsque les appels de charges sont fréquents et cumulés.
Pour le débiteur, elle souligne également l’importance de formuler explicitement ses demandes d’imputation en cas de litige, sous peine de voir appliquer les règles supplétives sans possibilité de recours.