Les propositions fiscales ont été nombreuses dans le débat parlementaire sur le budget 2025. Il en restera évidemment très peu dans le texte final que le gouvernement devrait faire adopter par recours au 49.3.
L’idée soulevée par le député Jean-Paul Mattéi concernant les plus-values immobilières pourrait elle aussi passer à la trappe. Plutôt que d’accorder des abattements pour durée de détention, il a suggéré de réévaluer le prix de revient du bien en fonction de l’inflation depuis son acquisition. Cette solution aurait pourtant une certaine logique économique. Elle a d’ailleurs été évoquée plusieurs fois par le passé. Mais que changerait réellement un tel mécanisme ?
Cadre actuel
À l’heure actuelle, les premiers abattements interviennent après 6 ans de détention. Progressifs, ils aboutissent à une exonération totale après 30 ans et sont de ce fait accusés de favoriser la rétention.
L’autre reproche qui peut leur être adressé concerne leur complexité. Les abattements diffèrent en effet selon que l’on parle de l’impôt ou des prélèvements sociaux et induisent une grille peu lisible.
Ainsi, pour un bien détenu depuis 10 ans, la pression fiscale sur la plus-value est de 29,08%. Après 15 ans, elle est de 21,96%.
Quid en prenant l’inflation comme référence ?
L’idée déjà ancienne de prendre en compte l’inflation dans le prix de revient consisterait simplement à revaloriser ce dernier en fonction de l’inflation constatée depuis l’acquisition. Pour un bien vendu en 2025 et acquis dix ans auparavant pour 100.000 euros, le prix de revient serait relevé à 119.712 euros (plus de 19,7% d’inflation cumulée).
Un gain automatique en cas de revente rapide
Avec un calcul basé sur l’inflation, les vendeurs seraient nécessairement gagnant sur les durées de détention courtes (jusqu’à 6 ans, voire 7 ans). De fait, le système actuel ne leur donne aucun rabais en dessous de 6 ans de possession.
En cas de changement de cadre, la moindre inflation constatée sur les premières années de détention permettrait en revanche de majorer le prix de revient du bien et d’atténuer la fiscalité du vendeur par rapport au cadre en place.
Une situation plus complexe par la suite
Pour les détentions plus longues, les résultats dépendraient logiquement du niveau de plus-value constatée et de l’inflation passée.
Si l’on se base sur l’évolution des prix affichée au cours des 30 dernières années, il apparaît qu’une revalorisation du prix de revient au gré de l’inflation serait plus favorable que le régime actuel aux petites plus-values. Elle seraient en effet très vite gommées par la prise en compte de l’inflation alors que le système d’abattements actuel laisse nécessairement une imposition résiduelle avant 30 ans (même avec une faible plus-value).
Ainsi, avec une inflation cumulée de 59% depuis 30 ans, un système de revalorisation du prix de revient resterait plus favorable que le cadre actuel aux plus-values inférieures à 59%.
Pour les plus-values plus importantes, nos simulations montrent que le point d’inflexion se situerait par exemple à 12 ans de détention pour une plus-value de 80% (le cadre actuel resterait plus favorable au-delà de cette durée (l’inflation ne suffisant pas à absorber la plus-value avec un cadre réformé).
Pour un prix de vente doublé (100% de plus-value), le croisement des courbes se ferait même dès 10 ans de détention.