Buzy-Cazaux Henry,

Le Revenu : Disparition du Pinel, durcissement de la fiscalité des meublés… l’immobilier locatif attire moins. Que pensez-vous du statut de l’investisseur privé proposé par le député Liot (centriste) Charles de Courson ?

Henry Buzy-Cazaux : Dans le neuf, le nombre de personnes qui achètent pour louer a été divisé par six. Dans l’ancien, la baisse dépasse les 30 %. La ministre du Logement, Valérie Létard, se mobilise avec des parlementaires pour créer un statut de l’investisseur privé attrayant dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026. Sans doute le chantier de l’année pour faire venir et revenir les particuliers vers l’achat de logement d’exploitation.

Se dirige-t-on vers un traitement fiscal allégé des loyers encaissés par les bailleurs ?

Henry Buzy-Cazaux : Oui. On va vers la création d’un dispositif de droit commun avec amortissement des biens locatifs pour 80 % de leur valeur, soit les murs hors terrains qui ne s’usent pas. À raison de 4 % par an, voire 5 % si l’investisseur accepte un loyer intermédiaire 15 % en dessous de celui du marché. Les travaux seraient amortissables. Et le plafond du déficit foncier reportable sur le revenu global (10.700 euros actuellement) pourrait être majoré. Lors de la vente du bien, il serait tenu compte de l’amortissement pour calculer la plus-value taxable. Les abattements pour durée de détention seraient conservés. La réforme ne s’appliquerait qu’aux nouveaux investissements, pour créer un choc d’offre.

Pour remettre des biens sur le marché locatif, ne faut-il pas également rééquilibrer les rapports entre propriétaires et locataires ?

Henry Buzy-Cazaux : Dans le contexte politique actuel, je ne vois pas qui toucherait à la loi de 89 qui régit les rapports entre locataires et propriétaires. Mais il y a des gestes en faveur des investisseurs qui sont envisageables. En cas de non-restitution du dépôt de garantie, le propriétaire est passible d’une pénalité de 10 % par mois de retard. Alors qu’un locataire qui ne paie pas son loyer ne peut se voir appliquer une majoration. Autre sujet de rééquilibrage possible : revoir la liste des charges récupérables sur le locataire techniquement obsolète – elle date d’un décret de 1987. Il pourrait en résulter une augmentation des charges récupérables de 3 à 4 %. À discuter. L’idée de sécuriser l’investissement locatif doit aussi faire son chemin. Il faut doubler dans les dix ans, la capacité du parc locatif privé.

La nouvelle exonération de droits de donation va-t-elle dans le bon sens ?

Henry Buzy-Cazaux : Oui. Je n’ai qu’un regret : les professionnels n’en font pas assez la publicité. Ce n’est pas une mesure pour les riches. De nombreux parents, grandsparents souhaitent donner sans impôts 10.000, 20.000 ou 30.000 euros à un descendant pour l’inciter à acheter son logement ou le rénover. La mesure est puissante. Les Français doivent en profiter. En cette période troublée, investir dans son logement permet d’écrire son destin.

La multiplication des diagnostics agasse. N’a-t-on pas été trop loin, trop vite ?

Henry Buzy-Cazaux : Les diagnostics sont justifiés pour des problématiques de santé publique notamment (plomb, amiante, etc.). Bien que critiqués, la loi Climat et résilience ainsi que le diagnostic de performance énergétique (DPE) méritent d’être défendus. Chaque mois un territoire est sinistré (inondations, incendie…). Mais il faut mettre un peu d’huile dans les rouages pour donner le temps aux bailleurs de réaliser les travaux nécessaires à une meilleure isolation, notamment pour ceux qui louent des biens en copropriété.

Conseillez-vous l’immobilier de rendement ou l’immobilier patrimonial ?

Henry Buzy-Cazaux : Un bien locatif doit cumuler les deux vertus : se valoriser avec le temps et procurer un rendement qui permettra à l’investisseur de vivre et d’entretenir son logement.

Les chiffres du début de l’année montrent une reprise du marché de l’ancien. Est-ce un rebond durable ?

Henry Buzy-Cazaux : Je le pense. L’assagissement des taux va dans le bon sens. On se dirige vers 2,5 % contre 3 % en moyenne aujourd’hui. Quant à la baisse des prix, elle a resolvabilisé les ménages. Il reste des marges de négociation là où la cote demeure surévaluée.

Quels sont les ennemis de l’immobilier ?

Henry Buzy-Cazaux : Le manque de confiance et de visibilité. Comment s’endetter sur vingt ou vingt-cinq ans quand la stabilité politique et internationale fait défaut. Certains candidats à l’accession passent outre, d’autres coincent. 90 % des achats sont dictés par les besoins pour des raisons heureuses (mariage, naissance, mutation professionnelle) ou malheureuses (divorce, décès). Il faut retrouver 800.000 à 900.000 transactions par an dans la durée.

Vous formez des professionnels de l’immobilier. Quelles sont les filières qui attirent en 2025 ?

Environ 40 % des étudiants en master choisissent le conseil en patrimoine immobilier. Un cursus très large qui va du financement, à la gestion en passant par la promotion. Au niveau Bac +3, la production de logements séduit toujours autant. Le métier attire, car le constructeur change la ville, dessine le cadre de demain.